¿Cómo calcular un crédito hipotecario?
Sebas Noviembre 30th, 2007
El problema
Investigando sobre créditos hipotecarios caí en la cuenta de que no sólo están compuestos por la tasa de interés que te dicen tener...
A medida que uno comienza a averiguar sobre los créditos en distintos bancos se da cuenta de que empiezan a surgir "costos" que no estaban tan claramente definidos.
Es por esto que me vi en la necesidad de:
- tener una fuente de información confiable que me permita comparar distintos créditos.
- tener una "calculadora" de créditos hipotecarios
Solución 1
Por suerte para todos los que vivimos en Argentina ya existe una fuente de información sobre los distintos créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en día.
Esta información la brinda el mismisimo Banco Central de la Republica Argentina (más confiable que esto no debería haber, ¿o si?).
Para acceder a la misma entramos en Portal del Cliente Bancario, luego vamos a "Compare Productos" y ahi seguimos los pasos que nos indican como podemos comparar distintos productos en distintos bancos.
C.F.T.:
Estas siglas significan "Costo Financiero Total", este es el dato más relevante a la hora de sacar un crédito. Algunos bancos lo incluyen en su información tomando como ejemplo un crédito a 10 años de $ 10.000.
Lamentablemente el CFT no es igual para todos los montos y duraciones de los créditos, ya que se basa en los costos "extras" que tiene cada prestamo hipotecario.
Cuando hagan la comparitiva entre distintos créditos hipotecarios van a poder observar todos los costos "extras" que existen en cada banco, a partir de esta información podemos contemplar todo lo que se nos va a cobrar en cada cuota.
Solución 2
Ahora que tenemos toda la información sobre nuestro crédito elegido deberíamos contar con una herramienta para poder hacer los cálculos de la cuota con sistema Francés1.
Así que sin más aclaraciones les dejo acá la planilla de excel2 que he creado para esto:
calcula_creditos_slemos.xls (100.5 KiB - 2,133 hits)En esta planilla deberemos completar los datos en azul y agregar los valores a los costos "extras".
Conclusión
Como podemos ver los créditos hipotecarios no son sencillos de entender, por eso es importante que nos informemos bien y elijamos correctamente. Piensen que es una decisión que nos va a marcar durante muchos muchos años! (En mi caso planeo un credito a 20 años! :-|)
Espero que les sirva, saludos!
1: En la Argentina la mayoría de los créditos hipotecarios que se ofrecen utilizan este método de calculo de intereses, este sistema establece que en las primeras cuotas se deberá pagar más de intereses que de capital. Esto nos juega en contra cuando hablamos de créditos de tasa variable, ya que la re-indexación de los mismo se realiza sobre el capital que resta pagar. (Nota: igual es mucho mejor que el sistema Americano!)
2: Este excel ya tiene los valores actuales para calcular un crédito hipotecario del Banco Ciudad.
gracias! muy buena data, saludos!
Sos un fenómeno!! También bajé la planilla de Excel de Ganancias, y me fue de muchísima utilidad! Seguí así!
Claudia, Facundo, gracias por los comentarios!
Saludos!!
Disculpá, pero no pude bajar el archivo exel “calcula_creditos_slemos.xls”, me interesa así que si te podes fijar para bajarlo estaría muy agradecido.
Saludos y muy buena data.
Gracias
Emiliano, si podes intentá bajarlo ahora y decime si te funcionó.
Gracias por avisar!
De verdad eres genial. Tu pagina es referencia para mi. Fui transferido a argentina por mi compania y gracias a lo q publicas logro entender perfectamente como es que se juega aqui. mil gracias!
Yoyo, muchas gracias por los comentarios!!
Hola, este post es genial. Está muy bien hecho. La única duda que tengo es qué pasa si yo adelanto una cuota? Se descuenta de la siguiente (y se mantienen los intereses, y la cuota) o se descuenta de la última (y se recalculan los intereses, ya que se descuenta mayormente capital?).
Gracias,
Pablo
Hola, buen dato, mi duda es, si estan calculados los gastos de escrituración o si sabes que costo aproximado tiene?
Gracias nuevamente.
Slds.
JC
Sebas respondió el Julio 2nd, 2008 17:02:
Jorge, los gastos de escrituración los fija el banco. En el Banco Ciudad este gasto tiene un rango que es variable, pero generalmente no supera el 1,5% del valor del inmueble.
En la planilla está el cargo que dice “Constitución de hipoteca”, en este caso ese concepto incluye el costo de escrituración.
Saludos!!
Excelente la info…algo que no me queda claro, es como es el método de cancelación…(Banco ciudad para poner el ejemplo)….
ellos te exigen 6 cuotas como minimo y un 2% de comisión..
para ser claros, si pedí un crédito de 100.000 y al día siguiente llevo $1020…que sucede?
Sebas respondió el Julio 3rd, 2008 18:18:
Yamandú, el método de cancelación anticipada del Banco Ciudad establece que se puede adelantar, en cualquier momento del préstamo, con un mínimo de 6 cuotas.
Si tu cuota es de $1.020,00 por mes, tenés que adelantar un mínimo de $6.120,00, de eso te penalizan un 2%, quedándote $5.997,60 lo cual corresponde a adelanto de capital puro.
Saludos!!
Sebas muy buena la planilla y muy bien explicado. Todo me quedó muy claro. Muchas gracias. Saludos.
estoy viendo recientemente este asunto de hipotecas y quisiera saber si la casa que yo quiero comprar vale $200,000,00 , a 20 años, cuanto tendria que pagar las cuotas y el total
Hola quiciera hacerles una pregunta estoy por sacar un credito ni bien se termine de construir la propiedad, lo que me gustaria es que me recomendaran algun banco, estuve viendo en la pagina de ciudad y averigue pesonalmentente en banco Nacion, el que mejor condiciones me da por ahora es el ciduad, alguien saco en ese banco?? da creditos para propiedades en la provincia de bs as o solo capital federal? muchas gracias. espero repuestas.